亦文：房市下跌，美国经济性衰退的先声
WenYi 发表于 2006/11/22 15:28 华中科技大学校友论坛 (www.hust.org)
亦文：房市下跌，美国经济阶段性衰退的先声
送交者: QWE 2006年10月26日
万维读者网 作者: 亦文 2006-10-25 16:41:12
万维读者亦文来稿：六年前,美国股市泡沫化,道琼斯指数下跃了二千多点,以科技股为主的那斯达指数,从它的最高点,下跃了几乎一半,只剩下二千多点。屋漏又逢连夜雨,在股市急剧泡未化的同时,又遭到了911恐怖袭击,经济再度受到重创。许多专家学者都预料美国经济将进入阶段性的衰退。耶鲁大学经济学教授罗伯特.希勒刚好在此时出版了一本名为<<非理性的繁荣>>(Irrational_Exuberance)的书,一时洛阳纸贵, 其本人也仿佛成了先知。然而，股市泡沫, 特别是网络泡沫破爆之后,预期的经济衰退并没有真正出现。相反,美国经济又迎来了新一波的繁荣。国民虚惊了一场，心里不免责怪这些书生大惊小怪, 似乎狼已远去，依然挥金如昨。
美国经济新一波的繁荣，首先要归功于当时的联准会主席格林斯潘。他不愧为经济调度高手。为了防止衰退，他一改要压制非理性的繁荣，一年之内数度加息的做法，转而放松银根，大幅减息。把经济的热点引向被股市狂潮掩盖的房地产市场。
1997年起，美国的房地产的价格开始上升，2000年之后更是一飙不可收拾，几年来，几乎翻了一翻。不少人原来买的房子升值了,立马又从银行把升值的部分借货出来，或用于买第二栋，第三栋房子，作为投资；或把钱拿到日益上涨的房市上，搞短线炒作，买下一栋房子，立即转手，捞一票就走；或用于购买汽车，游艇，装修房子,以及购买其他日用消费品等。由此也带动了相关产业的发展,为房贷提供服务的金融业更是受益不浅，扩展幅度前所未有。一时间，房地产成了美国经济发展焦点。据报道，2004年有1/4的房子是用于投资和倒卖的。自2001年美国经济复苏以来，新创造的就业岗位中有30%（140万）与房地产市场的繁荣有关。2004-2005年，美国GDP中, 30%的构成，来源于房地产和与房地产相关的产业。
其次,布什政府的高额借货支出,用于购买军备和军用物资以及政府的其他需求,也带动了在冷战后一度不景气的军工和相关产业再度兴旺。股市泡沫之前，柯林顿政府曾有557兆美元的盈余，小布什上台后，从1997_2001年财政赤字增加了1兆美元，从2002_2006年9月30日，增加了2.3兆。据官方公布的数据,2005年美国GDP总额为12.45兆。也就是说政府每年借贷相当于全国GDP总额的5%投入市场。这无疑从另一个角度, 把美国经济的泡沫越吹越大。
今年,格林斯潘终于功成身退,留下了一个以房地产为主体的巨大经济泡沫。接下格老这付重担的柏南基上任的首要任务,就是要抑制房地产非理性的繁荣和由房地产泡沫引发的全局性的通货膨胀。众所周知，房地产价格上涨，虽然可以带动相关行业的发展，但是，从另一个角度来看，超过一定的限度，必然导致民众用于房屋的开销增大和工商业的租金上涨。工业的产出成本和商业的售价势必提高, 长此下去, 将削弱美国工商业的竞争力,伤害工商业发展的基础。要达成上述任务,柏南基手上只有一张牌,就是做恶人,反格林斯潘减息之道,加息。
其实,即使柏南基不加息,美国的房地产市场也成了强弓之未。房地产价格已经高得离谱,超出了民众可支付的能力。以纽约市的情况来看,一个具有硕士学位,修满了博士学位学分或拿到了博士学位的公立中小学或大学的教师,有了十年左右工龄,年薪也只七万左右,除掉所得税,医疗保险和社安扣除之后,实际可供支配的收入,每月大约四千元。在纽约市郊任何一个中等社区,随便一栋一家庭房子，价格都在五十到六十万之间。假设头期付25%,还要向银行借45万,以6%的三十年房货利息计算,,一个月光利息就得2,698.00元,加上地租,保险,水电煤气,起码有四千元以上的开销。一个具有博士学位,工作了十年以上的中小学或大学教师就是不吃不喝,都买不起房子, 那低于这个收入层的更多民众,就更只能望房兴叹了。要供一栋勉强可住一家庭的房子,即使年薪十二万的中上收入家庭,也感到非常吃力。
柏南基的加息,使得三十年的房屋抵押贷款的平均利率,现在已达6.6%左右。房地产泡沫开始受到了挤压。房地产市场从今年夏天开始急转直下。
今年7月,美国新屋销售跌至近两年的新低,存货增至730万栋,新屋造量,跌至15年来的新低。美国房地产经纪人协会9月25日又报出房地产滑坡的消息，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%,新屋价格下降1.3%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌。此外，8月份的成屋销售量下降了0.5%，降到了3年来的最低点。8月份新房出售比去年同期下降了22%，目前美国未出售的新房数量更是达到10年来最高。
据美联社记者的实地调查,现在屋主为了在疲软的市场将房屋尽快卖出,往往在卖房后将部份现金退还买主,例如,一栋售价60万的房,成交后卖主退还6万元现金给买主。这样, 60万的房子,实际成交价只有54万元, 对买主而言, 一是可向银行多贷6万元, 二是在将来出售该房,可以多算6万元成本,减少增值部份应付税款。统计部门按房屋售价计算出的房价下跌的幅度,就会比实际下跌的幅度小。问题的严重性被虚假的高售价掩盖了。
在任何社会，统计资料都存在报喜不报忧的问题，如果要在某一区域了解事情的真象，宁肯相信实证经济数据。据笔者实地考察,去年纽约市皇后区和长岛的纳苏郡，一栋房子转手，只需两三个星期。今年入夏以来，同样类型的房子，即使比去年降价4%左右，仍然四、五个月无人问津。尽管有房地产刊物，已开始谈论房地产已接近谷底，那只能当作一厢情愿的美好幻想。当年那斯达从五千多点跌到四千点时，许多华尔街的分析师就曾说过到底的话，有些股民从四千点一直跟下去，结果亏得血本无归。房地产市场虽不象股市，但高点切入，也可令人深陷亏损。
现在大家所关心的有两个问题：一是房地产泡沫离谷底还有多远；二是这一波房地产泡沫会不会把美国经济拖入阶段性衰退？
上一波的房地产高潮，起于上个世纪八十年代中期，最高峰为八十年代未，九十代初开始走下坡路，一直到九七年左右才真正开始回升。洛杉矶时报1992年1日 30日曾报道，1991年全年房地产销售比前一年减少了40%。房屋价格下降了6.1%。而且,那一波房地产泡沫一直1996年初才完全消失。从1990年_1995年整个房地产价格下降了大约21%。而实证的抽样数据表明，纽约地区从顶峰到谷底,至至少下跌了30%以上。当时很多炒房的民众，由于手上存货过多，一下同转不灵，当房价跌破20%，超过了他们所付头款的额度，很多人宁愿让银行收去，也不愿意再亏下去了。这种情况，在当时的洛杉矶和德州尤为突出。花旗银行(City_Bank)因手上过多的房贷呆帐, 股价曾狂跌到7元一股。
这一波的房地产价格比上一波的幅度要大,上升的持续时间要长,相比之下,同时期家庭实际所得却没增加,反而下降了2.8%。2005年,占全国有房屋抵押贷款的35%的家庭,用在房屋的开支超过了家庭收入的30%。用于房屋上的开销,超过家庭收入的30%,通常被认为有负担不起的危险。据彭博商讯(Bloomberg)报道:8月份,美国未偿还的房贷已达五千亿元。穆迪投资服务公司(Moody_Investors_service)公月公布的报告说,今年七月,拖欠房贷超过60天者,已由去年同期的5.9%增长到7.2%,这是1998年以来最快的增长。从现在公布的房地产销售和价格下降的幅度,以及持续时间来看,还远远没达到上一波房地产萧条的水平。所以要消除这一波的房地产泡沫,绝非有些乐观者所说的那样,房价已近谷底,明年就可看到曙光。现在就谈房地产的复苏，还不如说房地产向下滑翔的翅膀刚刚打开更为确切。
房地产泡沫化,必然要拖累整个经济的发展。美国经济能否软着陆,避免陷入阶段性萧条，不仅取决于房地产复苏的速度,更要看有没有取代房地产,引导经济走从困境的领军产业的出现。
上个世界九十年代,微软视窗九五的出现,是电脑行业划时代的创新。社会上所有的办公用的电脑和个人电脑随之大规模更换和升级,电脑及其相关产业的生意一片火红。微软公司更是一跃成为全球排名前一两位的大企业。随后网络产业的兴起, 金融业和股市的繁荣，更把这一波的新经济浪潮推向了高峰。这一波新经济的浪潮中，不仅造就了一大批年轻富豪，而且一般民众也获益非浅，带动沉寂了多年的房地产市场的复苏。
从目前的情况来看：随着网络泡沫的消逝，高科技行业已失去了往日的风光，在前一波的炒作下，有的高科技公司在正常条件下，十几甚至二十年的盈利都已超前反映在股价中了。市场期待着另一波的创新。也就是说，要有开拓性，并能给社会带来巨大经济效益的新产品和新行业的出现。但现在可以接替上一波电脑和网络浪潮的新产品和新行业的并没有随后跟来。前几年，华尔街曾试图以基因图谱的基本完成，炒红生物工程行业，但没有达到他们想要的效果。被公认为本世纪希望的生物工程，要从实验室走到市场，象电脑和网络行业那样，给社会带来巨额财富，还需要一定的时间。
更不利于美国经济克服房地产泡沫拖累的是这个国家的债务达到了前所未有的高度。过度超前消费，既是上一波经济泡沫的一大成因，同时也为将来市场的萎缩埋下了伏笔。 1987-2006年美国全国债务增长额度：
房屋抵押借贷由1.8兆增至8.2兆
日常消费借贷由2.7兆增至11兆
联邦政府赤字债务1兆增至8.5兆
仅美国政府赤字债务一项，2006年，按3亿人口计算，平均每人欠28，333.00元，每一四口之家欠113，332.00元。把这三项债务相加，平均每人负债额约，92，333元，每一四口之家的负债额约369，332.00元。平均按6%的利息计算，即使一分钱本也不还，每个家庭仅利息一项，每月就得付出二千元以上，实际上个人日常消费借贷和政府借贷的平均利率还高于6%。这里仅是最低限度的折算。如果中国政府和人民也敢借并且借得到这么多钱，今天中国人民的日子只怕过得也很滋润。
很明显,政府不可能无休止地借下去,它不外乎通过这么两个办法来解决问题：一是增加货币发行量，再度放松银根，用美元贬值的办法，使债务的实际价值降底，二是增加企业和个人的所得税，增加政府的财收入。
从里根开始，到现在的小布什，都奉行“供给经济”理念。按照这种理论，政府的财政收入增长，可以通过减税或不增加税收来实现。减税后，企业的负担减轻，竞争力增加，可以扩大生产，增加就业，使经济总量增大。政府也就在较以前低的税率上或在不提高税率的基础上，通过扩大供给的方式，增加了财政收入。这一理论描绘了一幅经济增长与财政收入同步增长的双赢的远景，成了八十年以来，共和党人处理经济问题的宗旨。
但是，推行这一理论与现实出现的反差，似乎让人们看不到这种双赢的远景。从里根到今天的小布什，最终都只能靠巨额借贷来填补财政收入的短缺。老布什在竞选时有一句名言：Watch_my_lips,_no_tax。但到他执政的中期，也实在撑不下去，不得不反其道而行之，再度增税，但终究还是没解决问题。最后一直累积到今天的8.5兆国债。
美国银行对房贷申请者的负债能力有一评估指标：凡是贷款金额超出申请者收入的30%,会被认为有偿还风险。现在仅美国政府国债一项, 就达其全国一年产出的68%, 如果把各种债务加在一起,超出其二年的国民总产出。而且,这些债务的40%以上掌握在外国人手中。好在从来没人质疑美国债务的风险，日本和中国人有收集美元的爱好,就象集邮的爱好者收藏邮票一样。后者由于时间的流逝和稀缺性，还有增值的可能，而前者几乎无稀缺性可言，日元和人民币都在美国的压力下不断升值，美元贬值的可能应该大于其升值可能。
质疑美国债务的风险，也许很多经济学界的行家，会讥讽笔者的无知，但皇上新衣的真面目，历史上就不是行家们揭开的，行家们尽管看到了，但他们怀疑的是自己的眼晴，而不是皇上的新衣。
靠通货膨胀化解美国债务的实际价值也是有风险的，如果操之过急，美元贬值幅度太大，即使对储藏美元有偏好的债权国也不可避免会抛售美元或减少对美元债务的持有额，这很有可能引发金融危机，影响美国经济甚至世界经济的发展。同时，也不利于美国人进一步在国际市场中举债。这也从另一角度看出，为什么每当美国朝野不断威胁，人民币如果不升值，就要采取惩罚措施，但最终都是雷声大，雨点小，不了了之，人民币升值的幅度并不大。其实真正的当权派，对此早就心知肚明。
当然，柏南基现在加息可以在某种程度上限制通货膨胀，使美国债券仍保持对收藏国家的吸引力。但利率增高，国内借贷成本提高，本来就被各种债务压得喘不过气来的美国人民只能紧缩支出，房地产泡沫爆破之后，消费市场的有效需求将出现新一轮的疲软的现象。不久我们将看到，柏南基不论是降息还是升息，都难以解决政府债务和社会超前消费引发的后续副作用。
资本主义经济的发展主要依靠市场，消费者的支出占整个市场的70%，今年以来，利率的升高，消费市场已见萎缩，加上油价推波助澜，入夏以来零售业已出现衰退的迹象，据专家估计，今年圣诞的零售业将面临消费支出减少的市场问题，前景不被看好。
增加企业和个人的所得税，从理论上来说可以直接增加政府的财政收入，但反过来同样会增加企业和个人的负担。一方面使企业生产成本增加，另一方面个人要维持已有消费水准，不得不增加个人借贷。从整个国家而言，无异于拆东墙补西墙。即使增税有助于减少美国政府的债务，也需一个缓慢的过程，不可能立竿见影。
阻碍美经济软着陆的另一重要原因是美国传统支柱产业甚至高科技行业在竞争中逐步空洞化。
为了降低产出成本，这些年来，本土企业都不得不在国外设生产线和组装厂，美国三大汽车厂的零配件，基本上产于中国，所有的个人电脑几乎都在中国组装。许多银行和金融机构的数据处理，顾客电话服务，甚至微软的某些设计和开发部门都转到了印度。这是经济全球化的必然结果，资本向成本低，收益大的区域流动。但十来年，只出不进，（即使有进，也是像日本的丰田，本田，尼桑等威胁和取代美国本土汽车的外国企业，并没有扩大美国的经济规模和就业规模。）必然会影响到美国的国民收入和本土的劳工就业市场。
当网络经济火红，或房地产经济火红时，传统支柱产业的空洞，往往不易察觉。上一波房地产泡沫出现后，美国就业机会也曾发生短缺，很多失业的人找不到工作，1995年，纽约州政府曾不得不把失业金的发放由六个月延长到一年。但这毕竟只经历了暂短的时光，随后，高科技产业迅速窜红，一发不可收拾。前一泡沫抛出的剩余劳力，马上被下一波的需求所接纳。但这次的情况似乎不太妙，目前，我们一时还看不出有任何产业，可以像当年的电脑和网络行业一样，可以红火到将这一波的房地产泡沫抛出的剩余劳动力吸收。传统产业空洞化的进程还在继续，不仅难以增加就业机会，相反，有减少对劳动力需求的趋势。这不能不引发人们对房地产经济泡沫化之后，美国经济能否立即走出困境的疑问。
完美是虚幻的，不存在于现实之中。过去，公有制的计划经济过于理性，死气沉沉，没有活力，结果不得不改革，逐步走近资本主义。私有制的自由经济，生动活泼，八仙过海，各显神通，但往往缺少理性，时而出现非理性的繁荣。非理性繁荣的代价，将使我们可能面临一个由房地产市场泡沫化引发的经济萧条时期。我们没有理由相信，房地产市场的复苏就在眼前，美国经济已经有了软着陆的曙光，也没有理由相信，占GDP约总额30%的房地产和与之相关行业出现急剧滑波,明年GDP只会向下修正1%_2%的说法。相反，如果说房地产泡沫的爆破，将引发美国经济面临的种种困难和问题，美国经济存在着陷入阶段性衰退的危机,似乎更为符合实际情形。
重申:网上作文,无名无利,欢迎批评和转载。但请转载时,不要删去本文注册文标:亦文,权当是对作者劳作的一点尊重。
〖校友论坛索引首页〗