为了搞房地产 武汉要填东湖了
时代周报 发表于 2010/03/26 01:08 华中科技大学校友论坛 (www.hust.org) 主题字词: 东湖 武汉 房地产 华侨城
原定开工时间却一推再推。
自去年12月高调举行奠基仪式后，原计划今年2月开工的武汉华侨城项目，至今仍未按期动工。
此前，“空降”武汉的深圳华侨城集团，依仗多年来长袖善舞的能量，在项目前期的运作却相当顺利，以猛龙过江之势“夺取”武汉城投和地铁集团名下大块土地，更以超低价将包括东湖风景区核心地段在内的3167亩土地以43亿元收入囊中，每亩单价仅136万元。
同时，关乎东湖生态安危的东湖渔场450水面将被华侨城填掉，开发为“都市休闲娱乐区”，建造两个四星级酒店和其他商业服务配套设施。
更令人震惊的是，因东湖“修编规划”未获建设部批复，武汉华侨城项目虽未全面开工，实际上已经是“先斩后奏”，其开发东湖的环评和报批手续，亦将是一个漫长过程。
猛龙过江强势“夺地”
深圳华侨城集团的手眼通天和非常规手法，在“武汉华侨城”项目的拿地过程中，被演绎得淋漓尽致。
去年12月，华侨城集团以43亿元中标获得武汉“P(2009)113”地块，包括东湖风景区及中北路延长线在内的3167亩土地，这是2009年武汉拍卖的最大一宗黄金地块，规划用途为“居住和游乐、旅游设施”。
但鲜有人知的是，上述地块，大多原为武汉城投和地铁集团的“建设项目资金平衡用地”。但几经博弈之后，相关单位只能“忍痛割爱”。
3月21日，武汉城投集团的魏晓波仍不愿谈及此事，“这是政府定的事情”。
时代周报记者调查获知，2007年，武汉市为解决“重大市政建设基础项目”巨额资金缺口，出台《关于我市重大基础设施建设项目利用土地储备等融资工作的意见》(“武政【2007】93号”文)，以城建项目沿线或周边土地为抵押向银行贷款，最后用土地出让净收益还款，通称“建设项目资金平衡”。
据此，武汉城投集团在2007年通过“武政办【2007】15”号文批准，将杨春湖副中心纳入“两个火车站”基础设施项目打包平衡土地范围，负责储备和一级开发。该地总面积1103公顷，可经营性土地413公顷，土地净收益为94亿元，可基本平衡所需资金。随后，城投集团将该地整体质押给银行，获贷 148亿元。
不料，自2009年5月深圳华侨城集团“空降”武汉后，陡生变故。
武汉市政府在“华侨城项目专题会”上决定，将杨春湖等土地打包项目约1003公顷，作为该项目平衡用地。这直接涉及城投集团在杨春湖和武汉大道的多块土地储备和既定项目。
无独有偶，受武汉华侨城项目用地影响的，还有武汉地铁集团。知情者披露，地铁集团拥有平衡资金的土地16200亩，将产生净收益195亿元。但由于华侨城介入，该集团4号线一期工程中的2宗土地被划出，总面积28公顷。
时代周报记者了解到，武汉华侨城项目规划用地逾20平方公里，涉及武汉城投集团杨春湖、武汉大道沿线和地铁集团轨道交通土地打包及若干城中村项目。
“利益主体错综复杂，各方互不相让，只能市政府从中调和。”知情者告诉时代周报记者。土地所有权突变，令武汉城投十分狼狈。据透露，该集团已确定的银行贷款无法继续使用，已用贷款失去还款来源。武汉市土地储备中心在杨春湖的收储工作，也因此陷于停顿。
对此，武汉相关部门一致反对，认为不该因华侨城项目影响重大市政建设，其中，尤以市发改委的态度最为鲜明。该部门在给市政府的一份复函中明确表示：“ 当前正在实施的武汉城投集团杨春湖打包项目和武汉地铁集团轨道交通打包项目，是严格按照93号文件规定的程序，经市政府审核批准，且土地打包净收益是专项用于武汉火车站、武昌火车站以及近期轨道交通建设，不宜调整。”
武汉市财政局认为，利用土地获取平衡资金的方式，应该仅限于非营利性的重大市政城建项目。
武汉市建委一人士表示：“华侨城项目属企业经营性行为，不应与武汉城建项目冲突，况且它是中途插进来的。”
但最后结果却是：在市政府统一协调下，最终仍以满足华侨城项目用地需求而告终。
而且，华侨城还另外拿到了近2000亩东湖风景区内的土地，令武汉业界惊羡。
“低价”获地玄机
深圳华侨城所拿地块的地段之佳，地价之低，令业界自叹弗如。
该宗“P(2009)113”地块总面积为211.16公顷，约3167亩，主要分布在国家级4A风景区东湖沿线，成为独享东湖景观资源的黄金地块，商业价值巨大。而且，其用于房地产开发的面积为86.56公顷，占总面积的40%之多。即便剩下60%用于主体公园和酒店旅游开发的部分，其商业附加值也十分丰厚。
但该地每亩单价仅为136万元/亩，楼面地价为2136元/平方米。一业界人士指出：“东湖范围内的这类地，当前市价至少应在800万元/亩，这个价格等于拱手相送。”
武汉市土地储备中心相关人士也向时代周报记者承认：“该价格仅仅是拆迁和整理成本，考虑到近年来物价上涨趋势，征地拆迁和市政设施建设成本应按每年增长5%来计算。”
通常，深圳华侨城拿地区域的平均征地拆迁成本应在85万元/亩，而市政设施平均成本应在15万元/亩，相关财务费用支出应为2.5万元/亩。一亩地从生地整理成为熟地的成本，大约在110万元。
据此，深圳华侨城136万元/亩的拿地成本，充其量只比拆迁成本“溢价”26万元。
记者查证，深圳华侨城集团在东湖管委会辖区内的和平村、渔光村等地，皆以最低价格拿地，仅以东湖渔场540.9亩地所对应的拆迁成本，就能管窥其拿地成本之低。
去年11月25日开始拆迁时，东湖渔场被告知的拆迁价格为：陆地每亩50万元，水面每亩40万元，场区住宅楼内持有两证的住户按4150—4200元/平方米补偿。渔场办公区域拆迁补偿价格，仅为600元/平方米。
如此低廉的拆迁价格，令业界震惊。东湖渔场一干部介绍，早在5年前，场区有意出售所辖部分土地，当时评估价格是600万元/亩。“现在5年过去了，土地不仅没有升值，反而还大大贬值了。”他忿然道。
记者查阅《武汉市市区土地定级与基准地价评估》标准，渔场应为Ⅳ级，所对应的商业基准地价标准为：3943元/平方米。据此测算，每亩拆迁费应为263万元，50万元/亩的拆迁价格，实际每平方米仅为750元，与3943元相差5倍。
而且，3943元/平方米的基准地价，乃武汉市国土资源和规划局在2007年颁布制定，如今已过去3年，武汉房价飞涨，但地处国家4A风景区内的土地价值却反而严重缩水。
对此，东湖管委会相关负责人向时代周报记者坦承：“深圳华侨城属于武汉市引进的项目，一切都是执行上级部门的决定，管委会除配合外，并无自主权。”
“当低价拿到这些黄金地块后，华侨城的操作手法是，将该地向银行抵押融资，在获得银行贷款后，再投入到武汉华侨城项目中，成为运作该项目的主要资金来源。其实，说白了就是武汉市让深圳华侨城获得利用土地融资的渠道，以此支持武汉华侨城项目。”一位知情人士一语破的。
时代周报记者了解到，这43亿元地价款，深圳华侨城当前也只支付了部分前期资金，更多指望通过这些地块来“平衡”。
另据相关人士透露，东湖管委会实际上与武汉华侨城项目另签有合作协议，涉及互惠开发，具体内容尚未公布。
东湖被填450亩生态恐恶化
更令外界瞠目结舌的是，长袖善舞的深圳华侨城，竟将一块历来属于东湖核心一级保护区的450亩水面，以“土地”名义竞得，并规划“填湖”营建星级酒店。日前，相关规划设计已完成，动工在即。
在上述“P(2009)113”地块中，第四块总面积为1057亩，虽然公告中对其地理位置仅以“东湖风景区沿湖景观路”笼统带过，但熟悉该区域的人士皆心知肚明，该地大部分是“东湖渔场”范围，属于《东湖风景名胜区条例》禁止“填湖开发”的水面。
为给华侨城项目腾地，3个月前，建于1951年的东湖渔场109户职工住房被强拆，四名女工被殴伤住院，现在只剩下一片废墟和波澜不惊的开阔水域。
“东湖渔场共540.9亩，其中85%是水面，起码有450亩，”3月20日，67岁的渔场老职工李先德指着眼前一片茫茫湖水对记者说，“怎么被华侨城一买过去，就变成土地了呢？”
时代周报记者实地踏访看到，东湖渔场由大小50多块水面构成，面积30万平方米以上，约450亩。在此养鱼30年的老刘称：“水面划分是为养鱼需要，草湖从来就是东湖的一部分。”
为何450亩的东湖水面，会被当作“土地”一并出让给华侨城集团？
知情人士披露，如此操作是为回避“填东湖搞开发”的硬伤。外界风传，该水面将被填埋后建造星级酒店。事实果真如此吗？
3月22日，记者来到位于东湖环保局5楼的“深圳华侨城驻武汉办事处”，武汉华侨城实业公司新闻发言人黄小林向时代周报记者承认，东湖渔场将被整体开发为“都市休闲娱乐区”，规划建造两个酒店，即“度假酒店”和“精品酒店”，均在四星级以上。他毫不讳言：“除酒店外，还要兴建商业和购物休闲配套服务设施。”此外，还将在数百亩的渔光村水域中，建一座大型“水上公园”。
黄向记者证实“已聘请SWA、HZS和斯坦伯格三家公司做完酒店的规划设计”，但对酒店的设计高度和楼层，黄表示暂时不便透露。
对记者“填湖开发”的询问，该公司另一人士反诘道：“公司是出钱通过土地交易中心拿到该地的开发权，不填水面怎么搞开发？”
东湖渔场的消失，将直接威胁到东湖水质生态安全。3月23日，中科院院士刘建康在得知东湖渔场将被整体填埋进行商业开发后，深感震惊：“东湖主要靠渔场投放鲢鳙鱼吃掉水华，改善水质，养殖鱼苗的水面不能填。”
据渔场负责人介绍，上世纪80年代，东湖每到夏季便出现大面积蓝藻水华，致水体发绿、发臭。时任中科院武汉水生所所长的刘建康建议东湖渔场养殖鲢、鳙鱼苗，每年向东湖大量投放，鱼苗在生长过程中吃掉大部分蓝藻，有效控制水华净化湖水，此为“生物操纵”法。
奇迹就此出现，1985年后东湖水华现象消失，至今没有重现。提出这一方案的中科院谢平博士，荣获国际湖泊生态学大奖。
记者了解到，鲢、鳙鱼苗的专业养殖和投放，几十年来均由东湖渔场在450亩水面中完成，年产鱼苗3亿尾，每年投放50万斤到东湖所属各大湖泊中。这也正是东湖渔场被设置为正处级单位，一直享受财政拨款的主要原因。
现在，东湖渔场面临消失。刘建康不无担忧：“东湖已转好的水质生态环境，将重新面临水华和蓝藻的威胁。”
受阻建设部未批“东湖规划”
武汉华侨城项目开工时间一推再推，令集团高管心急如焚。
3月22日，黄小林向时代周报记者婉转解释：“由于我们对项目规划要求非常高，必须尽善尽美后再动工。”但他同时承认时间紧迫：“市政府要求在2011年辛亥革命100周年时开业。”
知情者向时代周报记者透露，该项目当前不能开工的一个重要原因，乃东湖管委会向国家住房和城乡建设部呈送的《修编〈武汉东湖风景名胜区总体规划〉的请示》尚未获批。
近年随着东湖的地理位置优势、商业价值日益显现，东湖管委会认为现在的《武汉东湖风景名胜区总体规划》已不能适应东湖发展，动议重新修编。
2007年，修编工作启动。2009年9月，由省建设厅上报建设部。知情者透露，正是该“修编规划”的“功能分区”部分，将现属武汉华侨城项目开发的东湖渔场等地段，定为可进行商业、旅游项目开发的区域。这也是该项目得以实施的最根本依据。
但东湖“修编规划”至今未获建设部批复。尽管武汉华侨城项目当前已成骑虎之势，也不敢贸然在国家4A级风景区中大兴土木。
知情者指出：“该项目的核心价值就是利用东湖资源，它唯一的‘尚方宝剑’就是‘修编规划’尽快获批。”
时代周报记者于是致电国家建设部，获悉该修编方案还需建设部会同环保总局、国土资源部组织专家团论证。法规司相关人士表示：“涉及国家级风景名胜区的修编非常严格，最终还要通过国务院。”
事实上，当前深圳华侨城集团在东湖的项目运作，已严重违反国家和湖北省保护东湖的法规，可谓“先斩后奏”。
谙熟东湖保护的人士指出，建设部1995年(建城字第557号文)《关于武汉东湖风景名胜区总体规划的批复》第四条规定：“严格禁止在风景名胜区内乱砍滥伐林木、污染湖水、开山采石以及乱建房屋等违法活动。”
此外，2008年1月1日湖北省人大颁布施行的《武汉东湖风景名胜区条例》第十九条规定：“风景区内禁止建设污染环境、破坏生态、景观的企业和设施。风景区核心景区内禁止建设旅馆、招待所、培训中心、休(疗)养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物。”
“更不用说填埋数百亩水面，开发星级酒店项目了”，该人士说，武汉华侨城当前正在东湖核心区域“东湖渔场”内，规划和操作的星级酒店、商业服务等经营性项目，均属严重违规。
3月22日，东湖管委会宣传部部长何连远向时代周报记者严肃表示：“在新的‘修编规划’未获批前，应该继续执行原规划。”
谈及东湖“修编规划”，一位常在东湖晨练的省委官员极为感触地说，当年中共中央政治局委员俞正声主政湖北时，为加大东湖保护力度，于2006年将东湖管理局升格为东湖管委会，副市级别。俞正声在湖北7年，坚决反对利用东湖搞开发，很多地产商被拒之门外。
该人士遥指武汉大学位于东湖边的一栋白色高层教学楼，因该楼破坏了东湖天际线，俞每次都会感慨：“这种建筑败笔再不能出现在东湖边了。”“如果俞书记当年就支持东湖搞开发，东湖‘修编规划’应没这么难，他来湖北之前就是建设部部长。”
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